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15 septembre 2008, minuit tapante sur la 7ème avenue new-yorkaise : alors qu’une écrasante majorité d’américains s’apprêtent à rejoindre Morphée, la célèbre tour Lehman Brothers, elle, vit ses dernières heures avant d’assister impuissante à son ultime coup de grâce. Déclarée en faillite au beau milieu de la nuit, elle tire sa révérence avec une dette spectaculaire de 692 milliards de dollars. Après des heures de tractations vaines et sous haute tension avec les géants de Wall Street et l’Etat américain, le couperet tombe, dessinant les contours d’une crise économique mondiale. Démarrée outre-Atlantique, et non sans rappeler la violence du crash boursier survenu 79 ans plus tôt, elle a eu des répercussions dévastatrices, tant sur les entreprises que sur les ménages. Une onde de choc qui a aussi évidemment ébranlé l’immobilier de bureau… Du cataclysme de 2008, en passant par la crise sanitaire toujours face à nous, quelles sont les nouvelles stratégies immobilières des entreprises ?
La centralisation, un modèle (presque ?) obsolète
Éclatement des prêts risqués dits « subprimes », inflation galopante, la crise a dévoilé ses prémices aux États-Unis dès l’été 2007. Des signes avant-coureurs inquiétants qui ont fini par marquer la fin de l’euphorie immobilière en Europe. Face à ce raz-de-marée, les gouvernements ont revu leur politique monétaire et les banques, leur business model, une dynamique davantage tournée vers le contrôle des risques. Sévèrement impactées, les grandes entreprises se sont vues renégocier leur loyer avec la ferme intention de restructurer leur direction immobilière, pour leur conférer un rôle plus stratégique que jadis. Ces dernières n’ont pas eu d’autre choix que de rationaliser les coûts, d’abandonner certains sites pour se concentrer dans une logique de centralisation des espaces de travail, la plupart du temps en périphérie, loin des grand centres urbains. Une approche qui tend aujourd’hui à s’inverser avec la pandémie qui a accéléré la donne.
Né au tournant du XXe avec l’avènement du tayloro-fordisme, le « bureau » n’avait rien de chaleureux et d’engageant. Des sites industriels aux espaces cloisonnés, la configuration faisait largement écho aux impératifs du management vertical, hégémonique à l’époque et qui prônait la surveillance et le contrôle. Cette démarche s’est matérialisée dans l’aménagement de grands plateaux ouverts où les postes étaient observables mais surtout rassemblés au regard des tâches effectuées et compétences. Le but étant d’optimiser et fluidifier le flux de production dans un schéma industriel de travail à la chaine. Dans une période naguère marquée par l’espoir d’une société plus égalitaire au sortir de la guerre, et le boom des mouvements sociaux, un modèle d’aménagement plus souple a timidement fait son apparition en Europe. Concept de cogestion en Allemagne, naissance des RH qui humanisent la vie en entreprise, ces petits pas ont lentement mais surement dessiné les contours de l’entreprise d’aujourd’hui.
Aussi imprévisible que douloureuse, l’année 2020 a mis le monde entier à genoux et soulevé une avalanche de réflexions. Mais parce que du chaos naît le changement, il y a fort à parier que nous allons basculer dans un nouveau paradigme. Redistribuant les cartes sans doute plus vite qu’on ne l’aurait imaginé, le monde de l’entreprise a lui aussi sa partition à jouer. Une approche aujourd’hui aux antipodes et définie par davantage de décentralisation des espaces et une flexibilité décomplexée. Exit donc les rangées d’open space et surfaces à perte de vue, les sociétés se tournent vers des bureaux mieux situés avec à la clé des tiers lieux…
Les nouveaux visages du bureau
Digitalisation massive, essor du home office, du flex office, management plus humain et reconnaissance du concept de qualité de vie au travail, le paysage de l’immobilier d’entreprise est en pleine effervescence. Autrefois exclusivement assignés au principe d’optimisation des coûts, les espaces de travail sont aujourd’hui de véritables leviers de performance. Plus que de simples exécutants, les salariés sont perçus comme des consommateurs souhaitant vivre une expérience particulière, attrayante et conviviale une fois arrivé au bureau. Il devient alors urgent pour les entreprises de repenser leurs espaces.
Aujourd’hui, elles sont de plus en plus nombreuses à transformer leurs locaux pour en faire la « deuxième maison » des employés. Face à l’émergence de cette nouvelle génération beaucoup plus exigeante que ses ainés, et qui s’approprie les espaces de façon différente, il est de bon ton de concevoir des espaces à la croisée entre la vie personnelle et vie professionnelle. Les entreprises ont pris conscience qu’on n’avait pas besoin d’être assis sur une chaise 9h d’affilée pour réfléchir, produire et être créatif. Salles de repos cocooning, salles de jeu conviviales, salles de sport, salons cosy où échanger et créer du lien, ou encore cadre de restauration loin des standards habituels de cantines, le bureau se veut aujourd’hui le cœur battant de l’entreprise.
Au-delà d’une nouvelle réorganisation des espaces de travail, nous assistons à la naissance de lieux satellites, une approche qui ré-enchante le télétravail parfois mal vécu et source de fracture sociale. Préoccupées à l’idée d’un possible affaiblissement de la culture d’entreprise, les entreprises privilégient ces derniers temps des stratégies multi-sites, souvent par le biais de coworking qui favorisent une organisation transversale et collaborative. En plus de répondre aux aspirations d’autonomie des salariés, ainsi qu’aux exigences de flexibilité, les espaces partagés sont créateurs de valeurs pour petits et grands. Placés à côté d’entrepreneurs ou d’entreprises dynamiques, elles tissent leur réseau, s’imprègnent des énergies voisines et peuvent ainsi trouver sans crier gare de nouveaux clients ou sous-traitants. Quelque peu essoufflés avant la crise sanitaire, les coworking en sortent renforcés et la tendance ne se relâche pas. Dans Paris, le taux d'occupation moyen est de 71 % selon la dernière étude de Workthere publiée par Savills. Au total, la capitale recense 371 sites de locations de bureaux, dont 22 ont été ouverts en 2021. Avec 647 € HT/mois/personne, ce marché enregistre une baisse de son tarif moyen, tout en proposant un panel de plus en plus large de prestations et d’ambiance. Face à ce boom venu tout droit du pays de l’Oncle Sam, et qui ne s’adresse plus seulement aux jeunes freelances, mais à des poids lourds tels que Renault, facebook, ou encore Blabla Car, les groupes hôteliers se sont engouffrés dans la brèche. Qu’ils s’agissent de Accor ou de Best Western, l’initiative est particulièrement juteuse et propice à la transformation : Avec de vastes espaces communs, de grandes salles de réunion, en passant par les espaces restauration et les chambres, les hôtels se muent en bureaux. Et certaines multinationales à l’image de Nestlé ont même confié leurs surfaces vacantes à des espaces de coworking a des fins de location et de commercialisation.
Un zeste en télétravail, une pincée de lieux alternatifs, un soupçon au siège, tel est le cocktail que tendent à proposer les entreprises. En somme, un modèle hybride et une décentralisation qui répond aux mentalités et exigences actuelles. Une organisation non plus figée, mais basée sur des environnements dynamiques et satellisés qui cassent les codes du bureau traditionnel.
Si la rupture avec le principe d’un lieu de travail unique semble entamée, le bureau est contraint de se démarquer par rapport aux domiciles et aux lieux alternatifs qui abondent. Sa singularité pourrait résider par exemple dans un emplacement bien desservi, un atout de taille pour attirer des talents. Si une course effrénée de réduction des mètres carrés est aujourd’hui engagée, il n’en reste pas moins que le bureau conservera toujours un rôle capital. Jadis espace de productivité au sens strict du terme, ce dernier s’humanise pour devenir un tiers-lieu où rime culture d’entreprise, convivialité et créativité. Un lieu où la magie opère, garante de réussite. A l’image d’une maison de famille, où chaque recoin fourmille de souvenirs et de moments impérissables, le siège social sera lui aussi amené à devenir un socle de valeurs et de retrouvailles.