Du bureau jusqu’à l’habitation en passant par les domaines viticoles, La Française Real Estate Managers (LFREM) gère près de 30 milliards d’euros d’actifs immobiliers pour le compte d’investisseurs privés et institutionnels. Présente aux quatre coins de l’Europe, elle définit aujourd’hui un nouveau standard pour les bailleurs : une location plus simple et plus flexible, résolument tournée vers les besoins post-COVID de ses locataires. A la tête de la transformation locative, Jean-Marie Célérier partage sa vision sur le sujet.
Comment percevez-vous la situation actuelle ?
Ce n’est pas un secret, la crise sanitaire a bouleversé bien des domaines et redistribué les cartes. Par ses implications culturelles, financières et organisationnelles, le bureau ne fait pas exception et nombreuses sont les entreprises à questionner leur stratégie immobilière : Quel est le sens de mes bureaux ? Comment peuvent-ils m’aider à répondre à mes défis actuels : attirer les meilleurs talents ? Engager ceux en place ? Contribuer à ma stratégie carbone ? Réduire mon exposition à l’inflation ? Etc.
Loin d’être un simple lieu où l’on répond à ses mails, la convivialité et la collaborativité d’un bureau permettent de « faire société », au sens le plus concret… ce n’est pas une fonction nouvelle du bureau, mais une nécessité renforcée par la rapidité des mutations du travail : l’économie gère désormais une « crise sans fin » qui requiert souplesse et vision ; et pour une fois c’est aux bailleurs de s’adapter !
Nous avons donc écouté nos clients et décidé d’adresser leurs nouvelles attentes. Par exemple, lorsqu’il est trop rigide, le bail commercial cristallise les frustrations pour les entreprises qui disposent de peu de visibilité sur leur carnet de commande. Il fallait répondre à ce besoin et nous l’avons fait, grâce au bail Agile. De plus, nous avons constaté que le périmètre de l’environnement de travail est de plus en plus large et complexe. A l’image d’une pyramide de Maslow, les besoins n’ont cessé de se superposer : Au-delà de disposer d’un simple plateau relié à l’eau et l’électricité, s’est développé la nécessité de se doter d’un service d’accueil, de nettoyage puis d’une infrastructure informatique performante. Une fois ces aspects réunis, le principe de « l’expérience collaborateur » à commencé à prendre tout son sens. Mais rien ne sert de proposer des cours de yoga si le renouvellement d’air est en panne ! A l’inverse, si un bailleur se contente de voir son métier comme un gestionnaire d’infrastructure, il s’éloignera mécaniquement de ses clients et de leurs évolutions. La Française a pour sa part choisi d’accompagner ses locataires, de leur faciliter l’environnement de travail. C’est dans cette optique que nous lançons l’offre Wellcome by La Française : pour raccourcir et simplifier le travail entre la signature du bail et l’installation dans un environnement de travail efficient et attractif.
Comment s’articule cette offre ?
Concrètement, nous offrons désormais le plus grand choix de contrats immobiliers du marché, ainsi que des offres exclusives pour construire plus facilement ses bureaux. Lorsque vous choisissez des bureaux dans le catalogue de La Française (ndlr : 2.000.000 m2 en France et en Europe), vous pouvez choisir un bail 3/6/9 bien sûr, un bail dérogatoire - pour une équipe-projet par exemple, voire un bail opérateur si vous êtes un acteur du coworking. Nous proposons aussi des contrats de prestation au travers de notre propre marque, Newtown Square. Et nous avons encore élargi cette gamme contractuelle avec deux nouveaux baux, Agile et Partage.
Le bail Agile est une petite révolution : conçu tout particulièrement pour les clients nécessitant de la souplesse dans leur gestion immobilière, il leur permet une flexibilité maximale avec un préavis de seulement 6 mois ; il est glissant, ce qui signifie que votre préavis peut être déclenché à tout moment ; c’est un vrai bail commercial, ce qui signifie que vous n’êtes pas limité à 36 mois (ndlr : comme les baux dérogatoires). Enfin, si vous avez plus de visibilité et que vous pouvez rallonger votre préavis, vous pouvez activer à tout moment des options de franchise de loyer, selon des conditions prédéfinies et sans surcoût. Nous proposons également une seconde innovation : le bail Partage. Dans un bail traditionnel, nous offrons une option « avance sur travaux de réaménagement ». Notre client, s’il a besoin d’opérer des changements d’organisation et de réaménagement de ses espaces, peut bénéficier d’une avance sur ses travaux, allant jusqu’à l’équivalent de six mois de loyers. Seulement 90 % des sommes avancées sont remboursées en échange d’un léger allongement de la durée du bail, là aussi selon des conditions prédéfinies ; il n’y a aucun intérêt ou surcoût à cette avance. Avec ces 6 modèles contractuels - dont 2 exclusifs, La Française offre un continuum de solutions pour chaque besoin.
Cette offre locative met également l’accent sur le volet serviciel. Qu’en est-il exactement ?
Emménager dans de nouveaux bureaux est bien plus complexe qu’il n’y parait. Entre la gestion du service d’accueil, de nettoyage, du gardiennage, de l’hospitality, des charges, etc. tout le monde n’a pas la chance de bénéficier d’une direction immobilière structurée et opérationnelle à plein temps. S’équiper de photocopieurs ? Cette tâche en apparence anodine peut vite tourner au casse-tête et c’est rarement le métier de nos clients ! L’offre Wellcome by la Française entend proposer un ensemble de services à la carte, négociés à des tarifs préférentiels auprès de prestataires triés sur le volet ; c’est toujours au bénéficie de notre client, car nous ne prenons aucune commission. En somme, un gain de temps et l’assurance de bénéficier d’un service de qualité. Nous avons lancé le catalogue avec des offres d’aménagement et de services, et celui-ci sera enrichi d’une dizaine de partenaires dans les prochains mois.
Chez Aktis Partners, nous sommes convaincus que le bureau opéré apparait comme une option qui a plus que jamais du sens. Quelle est la vision des bailleurs ?
C’est évidemment le sens de l’histoire, au moins pour certains de nos clients. Nous planchons d’ailleurs en ce moment sur le sujet pour proposer toutes les solutions : le sur-mesure (le bail seul), le demi-mesure (les partenaires Wellcome by La Française) et le prêt-à-porter (coworking et bureau opéré). En effet, le bureau opéré est une réponse pertinente pour nos clients qui désirent une solution « all-inclusive » plus personnalisable que le coworking - où l’on doit s’intégrer dans les codes déjà en place. Optimisation des coûts de services généraux, aménagements gérés, contrat de prestation de services… cette approche a beaucoup pour plaire. Concrètement, le bureau opéré est un coworking qui vous ressemble.
En tant que bailleur, comment percevez-vous l’approche des conseils utilisateurs à l’image de Aktis Partners ?
Même si nous n’avons, par nature, aucune relation commerciale directe, Wellcome by la Française et les conseils-utilisateurs partagent un objectif fort : faciliter l’immobilier des entreprises.
A titre personnel, j’apprécie l’approche « boutique » qui renforce l’indépendance ; spécifiquement, Aktis Partners développe des visions sans avoir peur de casser les codes. Il ne s’agit pas d’être « rebelle » pour le plaisir ! Ces types de profils ont aiguisé leur regard et sont d’autant plus pertinents lorsqu’il s’agit d’analyser une situation nouvelle et de proposer des solutions créatrices de valeur. Nous avons beaucoup de choses à apprendre mutuellement !