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Bye bye services généraux !

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C’est un fait : l’hybridation est reine et touche désormais tous les aspects de notre de notre vie. Il n’y qu’à regarder autour de nous pour constater la mort annoncée des modèles purs où le mélange des genres, parfois hétéroclite et improbable, est créateur de plus-value. Rien n’y échappe : les objets, les territoires, la politique, les cultures, en passant par les modes de consommation, les moyens de transports, jusqu’au monde de l’entreprise… Nous baignons plus que jamais dans une société dominée par les activités de services, où la mondialisation du numérique nous a extirpé d’un monde « catégorique », qui rentrait jadis dans des modèles prédéfinis et figés. De la même manière, les technologies ont fait naitre des économies du virtuel, invitant certains à repenser leur business. Face à ces grands bouleversements, les entreprises n’ont pas d’autres choix que d’être actrices du changement et embrasser ces nouveaux codes. Boosté par la crise sanitaire, le monde du travail s’est emparé de ces références et pousse aujourd’hui cette réflexion au cœur de ses stratégies immobilières. En quoi l’hybridation est-elle source de richesse dans l’exploitation des bureaux ? Zoom !

 

L’hybridation au service de la QVT

Flex office, home office, tiers lieu, coworking, impossible de passer à côté de ce jargon aujourd’hui démocratisé. La frontière domicile/ bureau est devenue poreuse : un zeste en télétravail, une pincée de lieux alternatifs, un soupçon au siège, tel est donc le cocktail que tendent à proposer les entreprises. Selon une étude récemment menée par l’APEC, 68% des salariés ont pris goût au télétravail à raison de deux jours par semaine. Au-delà d’une nouvelle réorganisation des espaces de travail, nous assistons à la naissance de lieux satellites, une approche qui ré-enchante le télétravail parfois mal vécu et source de fracture sociale. Préoccupées à l’idée d’un possible affaiblissement de la culture d’entreprise, les entreprises privilégient des stratégies multi-sites, souvent par le biais de coworking, ou de bureaux opérés qui favorisent une organisation transversale et collaborative. Finalement, un modèle hybride et une décentralisation qui répond aux mentalités et exigences actuelles. Ainsi, les employés ont le loisir de travailler à plusieurs endroits, parfois loin du siège, cela en fonction des tâches à accomplir et de leur mode vie, on parle alors de flexibilité. Immanquable pour conserver et attirer des talents, notamment issus de bassins d’emploi éloignés, la flexibilité est un avantage compétitif pour les entreprises dans un marché de l’emploi sous pression. Il n’y a pas de secret, l’hybridité aide à mieux concilier vie personnelle et professionnelle… A marche forcée durant les différents confinements, l’alternance du présentiel et distanciel est aujourd’hui mieux articulée et organisée. Elle s’est même taillé une place de choix dans 70% des organisations qui constatent avec le recul une productivité et un engagement à la hausse. Face à cette nouvelle donne, les enjeux sont nombreux en termes d’évolutions des politiques managériales. Basé sur l’autonomie et la confiance, ce nouveau type de management qui prône une certaine culture du résultat apporte un soin tout particulier à cultiver le sentiment d’appartenance. En bref, l’idée est de remettre l’humain au centre et savoir harmoniser l’individuel et le collectif. Mais cette agilité du travail et des esprits n’échappe pas non plus à l’agencement des locaux. Le bureau, qui a retrouvé ses lettres de noblesse est devenu un véritable lieu de vie qui ambitionne de décloisonner les espaces et faire la part belle aux environnements collaboratifs au parfum de décontraction. Une organisation non plus figée, mais basée sur des mètres carrés dynamiques qui cassent les codes du bureau traditionnel. Jadis espace de productivité au sens strict du terme, ce dernier s’humanise pour devenir un lieu où rime culture d’entreprise, convivialité et créativité. Un lieu où la magie opère, garante de réussite. En opérant son virage vers l’hybridation, le parc de bureau est en pleine mutation et flirte avec les codes de l’hospitality et du sur-mesure. Conciergerie digitale et innovante, cours de sport, offre de restauration réinventée, l’entreprise doit accueillir ses employés dans un cadre agréable et pourvus de services. Ceci en vue de leur faire gagner du temps et faciliter leurs journées bien remplies. On est « moins au bureau mais mieux ! ». Une démarche profitable à l’entreprise qui lui permet de se forger une marque employeur attrayante… 

 

L’hybridité, opportunité de performance

Dans une approche de travail hybride, rare sont les collaborateurs à être présents sur site en même temps, ce qui en découle une baisse de consommation des surfaces et une optimisation des couts. Loin d’être un simple effet de mode, l’hybridation vit avec son temps et apporte une réponse à l’épineux bail classique, réputé pour son manque de souplesse et son exigence en termes de visibilité. Constituant un réel segment de marché, les surfaces flexibles croissent de 25% à 30% par an. Aussi, les entreprises sont nombreuses à avoir entamé leur transition, avec à la clé une diminution de 20 à 35% de mètres carrés. Qu’il s’agisse du bureau opéré, de coworking, de centres d’affaires ou de sous-location, ces solutions plébiscitées présentent différentes propositions de valeurs, ainsi qu’une grande variété d’opérateurs et d’offres. Auparavant réservée aux nomades digitaux, start-upper et TPE, l’offre de bureaux flexibles s’est étoffée et accueille désormais une pléiade de profils ainsi que des grandes entreprises qui ont sauté le pas, conquises par un service clé en main. Mais basculer efficacement de l’immobilier tertiaire classique vers une solution hybride nécessite une réécriture globale du sens des bureaux. Ce dernier doit avant tout s’adapter aux usages des utilisateurs et non l’inverse. Aussi, nous ne raisonnons plus en mètres carré mais bel et bien par postes de travail occupés !

Exit locaux à la configuration veillotte et uniforme, les usages sont rois et concourent à une meilleure performance de l’entreprise. Au-delà du « bureau amiral », nous pouvons par exemple imaginer une stratégie immobilière intégrant plus de flexibilité dans les espaces aux usages non récurrents. En fonction de ses besoins, l’entreprise pourra opter pour un lieu satellite, indépendant et opéré pour plusieurs mois avec postes fixes. Pour ce type d’usage, l’hybridité prend tout son sens, puisque le lieu choisis correspond en tout point aux besoins des équipes, en matière de durée, d’équipement, de services et de localisation.

Et dans les faits ?

Passer d’un bail 3,6,9 et des Capex parfois lourds à supporter, la solution du bureau opéré a tout bon pour son coté « indolore ». Générant de simples charges et ce via un contrat de prestation, l’efficience est au rendez-vous : une gestion adaptée des surfaces, une souplesse bienvenue, une seule et même facture et le loisir de se concentrer sur les tâches à valeur ajoutée et le développement de son activité. Grâce à l’immobilier flexible, les entreprises accèdent à un ensemble de services directement assurés par l’opérateur sans se soucier des à-côtés chronophages que sont l’accueil, l’entretien des locaux, la partie informatique, les relations fournisseurs et les demandes d’intervention. Le loyer comprend en effet toute les charges et taxes, ainsi que la possibilité d’aménager ses espaces si souhaités. Les entreprises sont « chez elles », comme à la maison, libérées de contraintes avec un seul et même interlocuteur accompagnateur et pourvoyeur de services. En somme… moins d’engagement et de risques au programme !

La flexibilité a-t-elle un prix ? Est-ce vraiment plus cher ?

La réponse est non. Les données comparatives du marché mettent en lumière, à services égaux, les bienfaits de « l’agilité » sur le portefeuille des entreprises : une étude de l’ARSEG estime que les acteurs déboursent en moyenne 13.556 € par poste, face au « all inclusive » qui chiffre à 12.216 € sur le marché intramuros parisien du haut de gamme. Un écart de 1000 €/ an par collaborateurs qui n’est pas négligeable. L’adoption totale ou partielle de surfaces dans l’univers du flexible permet aussi de réduire drastiquement les dépenses, notamment sur le chauffage et l’électricité…

Quand hybridité rime avec écologie

 

 

On RES-PIRE ! tel est le cri du cœur entonné par bien des citadins durant le premier confinement. Rues désertes, allées fantômes et calme olympien, la nature a parfois repris ses droits de la façon la plus improbable et magique qui soit. Sommés de rester à domicile, 41% des actifs ont adopté le home office ce qui a considérablement limité les déplacements. Et pour cause, la baisse exceptionnelle du trafic routier a fait chuter de 60% les émissions d’oxydes d’azote et de 35% pour le CO2 ! En se basant sur une moyenne de 35% de télétravailleurs ponctuels sur le territoire français, le travail hybride permettrait de décongestionner les routes et réduire notablement les émissions de gaz à effet de serre (GES). Selon l’ADEME, 3,3 millions de déplacements seraient ainsi évités chaque semaine, économisant ainsi 3200 tonnes de GES dans l’air que nous respirons. Il en va de même pour la consommation de chauffage et de climatisation amoindrie.

A l’heure où l’écologie est devenue une préoccupation majeure à travers le monde, de multiples initiatives voient le jour en entreprise. Plus connecté, plus autonome, mais surtout plus écologique, le bureau et ses stratégies mises en place peuvent contribuer à renforcer la durabilité environnementale. Friand d’offrir toute une kyrielle de services à ses utilisateurs, le bureau opéré a une carte à jouer pour les accompagner à réduire leur empreinte carbone. Outre d’opter pour du mobilier green et recyclé, l’exploitant a l’embarras du choix pour faciliter la mise en place de mesures écologiques. Transformer ses locaux en temple du recyclage est aujourd’hui possible avec la startup UZER qui conjugue innovation et sensibilisation : point de tergiversions quant à savoir dans quelle poubelle jeter son pot de yaourt ou sa peau de banane, un petit boitier vous guide en un clin d’œil. A noter que chaque produit recyclé rapporte des points transformables en euro ! Tout aussi engagée, Les joyeux recycleurs proposent aux entreprises d’intégrer des poubelles pour chaque type de détritus qui seront récupérés plusieurs fois par mois. Grace à un reporting annuel, l’impact environnemental est mesurable. Décidée à tordre le cou à l’un des déchets les plus redoutable (12 ans pour se dégrader !), Mego fait aussi un tabac. Cette dernière récupère les mégots des fumeurs de l’entreprise pour les valoriser sous forme de plastique qui deviendront des bancs dans l’espace public. Une chouette idée !  

Dans la famille des mobilités douces, je voudrais le vélo ! Loin de s’essouffler, les trajets à bicyclette ont bondi dans l’hexagone, passant de 13% en 2019 à 39% aujourd’hui. (Association Vélos et Territoire).  Considéré comme le moyen de locomotion le plus performant sur des distances inférieures ou égales à 6 km en milieu urbain, il permet de gagner un temps précieux. Face à ce boom et la présence croissance de pistes cyclables dans les moyennes et grandes villes, bon nombre de startup se sont emparé du filon en proposant des solutions clés en main « at the office ». Portées par Zenride, Tim Sports, Tandem, Bee.cycle ou encore Azfalte, de nouvelles offres de location à destination des entreprises fleurissent pour inciter les salariés à se mettre au « vélo de fonction ».  Électriques, pliants, super design ou tout simplement traditionnel, chacun peut trouver son bonheur. Cerise sur le gâteau : l’entreprise qui conclut un partenariat bénéficie d’une réduction d’impôt de 25% sur les frais engagés, que ce soit à la location ou à la vente. Même si le coût est supporté à 30% par le collaborateur et 70% par l’entreprise, ces solutions restent très abordables. (En moyenne 15 à 30 euros par mois.)

 

Conscientes que l’hybridation influe sur la performance au sens large, les entreprises ont changé de cap et privilégient une logique de centralité et d’agilité. Optimiser le temps de trajet des collaborateurs et leur faire bénéficier d’environnements riches en services est devenu le credo qui répond aux aspirations nées de la crise sanitaire. Parce que l’immobilier est le deuxième poste de dépenses après les salaires, il est un levier clé d’optimisation des coûts et une ressource stratégique créatrice de valeur. Dans un monde changeant où se dessine un autre sens à donner au travail, il est indéniablement l’une des réponses pour résoudre cette équation. Une équation aujourd’hui simplifiée et facilitée par la bascule vers le travail hybride et in fine le bureau opéré.