Parce que l’immobilier est le deuxième poste de dépense d’une entreprise, la renégociation du bail en est le nerf de la guerre. Il n’y a pas de secret, un locataire heureux est un locataire fidèle et tout le monde y trouve son compte. Dans le cas où vous vous plaisez chez vous et envisagez d’y rester encore quelques années, une révision est envisageable à l’échéance triennale ou à tout moment si les deux parties trouvent un accord. Obtenir une petite contrepartie est donc possible avec un zeste de négociation !
« Never take « no » for an answer », tel serait le credo de toute négociation réussie, un art à part entière. Que l’on soit en col bleu ou en treillis, l’essentiel est de bien connaitre son adversaire et ses motivations pour tirer son épingle du jeu. Trêve de plaisanterie, penchons-nous sur votre bailleur : s’agit-il d’un fonds d’investissement américain, d’un gestionnaire de SCPI, d’un assureur ou d’un particulier ? Sachez que sa stratégie ne sera pas copie conforme… A-t-il intérêt à ce que vous vous réengagiez sur 3 ans ou que vous partiez de sorte à retrouver un preneur à des conditions plus intéressantes ? Des surfaces sont-elles vacantes dans l’actif ? D’autres locataires ont-ils besoin de s’agrandir ? Dans quel état se trouve les locaux ? Toutes ces problématiques sont essentielles pour mener à bien un échange. Mais la connaissance du marché est aussi importante pour poser les bases d’un accord gagnant-gagnant. N’hésitez pas à mener votre petite enquête pour s’assurer si votre bien est au prix du marché au regard de sa localisation, son standing et services associés. Ainsi, vous n’arriverez pas les mains vides devant votre bailleur et aurez des arguments de poids à faire valoir si tel est le cas. Bien que négociable, la question de la révision du loyer peut être délicate dans un secteur où le marché est tendu, à l’image du QCA parisien où la vacance frôle les 3%. Si la marge de négociation est ici quasi inexistante, notamment sur des surfaces inferieures à 1000 mètres carrés, certains marchés à contrario plus offreurs vont vous offrir davantage d’opportunités.
Dans l’optique où le bailleur est ouvert à la discussion et préfère vous garder au chaud chez lui, peu enclin à recommercialiser son actif, plusieurs leviers existent. Outre une baisse du loyer facial, vous pouvez gagner des mois de franchise. Cette approche consiste à définir une période pendant laquelle le locataire ne paiera pas de loyer. Il existe aussi la possibilité d’une participation aux travaux qui permettra de mettre vos espaces de travail au goût du jour et insuffler une nouvelle dynamique. Les parties peuvent en effet s'entendre pour que le propriétaire en supporte une quote-part suivant différents modes de financement convenus. C’est une option idéale si la trésorerie du locataire est un tendue. A noter qu’il est préférable d’utiliser le mécanisme de la franchise car ce dernier pourra amortir les travaux et ainsi jouer sur sa fiscalité. Enfin, la clause de restitution et la prise en charge des grosses réparations peuvent aussi faire l’objet d’une renégociation et représentent souvent des montants conséquents.
Démarche complexe par essence, la renégociation de votre bail ne s’improvise pas. Pour en avoir une approche pertinente et créatrice de plus-value, il est judicieux de faire appel à un conseil immobilier qui saura au mieux vous guider et négocier à votre place. Chez Aktis Partners, nous avons choisi notre client : c’est vous. Notre approche pure player a éliminé le conflit d’intérêt et notre indépendance est synonyme de performance. Au plus près de nos clients depuis 13 ans, notre connaissance aguerrie du marché et de ses investisseurs vous promet des résultats pertinents !