C’est un coup de massue pour certains acteurs économiques et de la place de l’immobilier. Devenu le mauvais élève, le bureau devra bientôt faire profil bas au profit du logement, notamment grâce au recours au bail réel solidaire permettant de dissocier le foncier et la construction. En ligne de mire, une mixité fonctionnelle qui va permettre d’atteindre 40% de logements publics, contre 25 % aujourd'hui. Cela se traduit par la réduction de surfaces tertiaires, un véritable sujet lorsqu’on se penche sur la vacance intramuros. Historiquement faible, celle-ci s’est amenuisée depuis le Covid qui a poussé les entreprises à revoir leur stratégie immobilière : moins de mètres carrés, mais plus central...
Ce PLU bioclimatique prévoit deux dispositifs qui défraient la chronique :
D’une part, la servitude fonctionnelle. Si l’ancien PLU incitait la construction de nouveau bureaux vers les grandes réserves foncières de la ville, le nouveau n’hésite pas à grignoter le marché existant. Et c’est peu dire. Les immeubles dont la surface dépasse 4500 mètres carrés n’auront pas d’autre choix que d’allouer 11% au logement, dans le cas d’une cession ou de restructuration lourde. Dans ce même esprit, les 10% de constructibilité jadis offert vont aussi disparaitre.
La mesure la plus décriée est celle du pastillage.Celle qui entend aussi mettre fin à la mono fonctionnalité de certains quartiers et pallier le manque de logements, désigne des immeubles qui devront se soumettre à la création d’habitations. Et ce... peu importe leur surface ! 497 actifs sont ainsi dans le viseur de Madame Hildago et près d’un millier à terme…
Si jusqu’à présent les conversions de bureaux en logements concernaient surtout du foncier public, la donne a changé. Visant désormais les immeubles de bureaux ou actifs mixtes, ces pastilles qui poussent comme des champignons se retrouvent sur la totalité du territoire parisien et représentent 17,2 millions de mètres carrés. A noter que leur concentration est plus aiguë dans l’ouest parisien (40%), dont 26% dans le QCA. Et près d’une centaine rien que dans le VIII arrondissement. On pense évidemment aux locaux emblématiques de Chanel rue Cambon. Et la liste est longue…
Ce pastillage arbitraire a semé une discorde générale et nombreux sont les institutionnels à s’insurger au travers de lettres ouvertes. Ils condamnent les effets délétères de cette mesure et craignent une dévalorisation d’au moins 30% de leurs actifs, voire près de 80% s’il s’agit de logement social. Même son de cloche au Medef qui s’estime exclu des débats. Il avance que le PLU porte atteinte à l’attractivité de la ville, dans un contexte criant de guerre des talents, où la centralité est reine. Vous l’aurez compris, qu’ils soient français ou étrangers, les investisseurs deviennent réticents à se lancer dans une grande politique de rachat.
Autre effet pervers de ce pastillage, la question des travaux, notamment liée à la rénovation énergétique. Il n’est pas impossible d’imaginer que les bailleurs se contenteront simplement de travaux légers. Ironique n’est ce pas ? Bien que les contours soient encore un peu flous, l’ironie est à son comble avec le « droit de délaissement ». En effet, si un propriétaire refuse de créer des logements, la mairie devra racheter l’actif en question. Mais à combien ? Telle est la question…
Prochainement l’objet d’une enquête publique en vue de son approbation à l’horizon 2024, ce PLU fait grincer des dents et pose de sérieuses questions aux propriétaires.
L’immobilier de bureau sera-t-il toujours rentable ?
Ces mesures vont-elles considérablement faire évoluer la vocation des actifs ?
Vont-ils alors se tourner vers d’autres modèles comme le coliving, l’hôtellerie ou le résidentiel ?
Affaire à suivre…