Ce n’est pas un scoop, le marché de l’immobilier de bureau n’est pas dans une forme olympique. Le résidentiel n’est pas non plus épargné, c’est tout l’immobilier au sens large qui ralentit. Au vu du spectre de l’inflation qui grandit, investisseurs et entreprises se trouvent dans une dynamique attentiste, une période pourtant porteuse d’opportunités.
L’ensemble des acteurs subissent de profondes mutations, tout comme le monde de l’entreprise et ses stratégies. D’un côté, les institutionnels subissent eux aussi la hausse des taux d’intérêt avec une baisse du pouvoir d’achat, avec à la clé des valorisations d’actifs qui vacillent. Un coup dur pour le marché qui a affiché une chute de 52 % des investissements sur le dernier trimestre 2022 sur un an, et près de 60% sur la région Île- de-France. En ce début d’année 2023, les opérations reprennent timidement dans Paris intra-muros et dans la première couronne ouest. Avec une offre limitée, les loyers des bureaux « prime » se maintiennent et pourraient même augmenter dans la capitale. Mais les offres limitées de Paris QCA pousse les investisseurs à réaliser des opérations dans les grandes métropoles, qui présentent aussi l’avantage d’offrir de meilleurs rendements.
De l’autre, nous avons des entreprises quelques peu frileuses à l’idée de faire bouger les lignes de leur politique immobilière, Et pour cause, de nombreux éléments sont venus complexifier la réflexion, à l’image de la généralisation du travail hybride qui remet en question la notion de management et plus largement de QVT. Parmi tous les facteurs qui complexifient les décisions autour de l’environnement de travail, trois ressortent du lot : 71 % éprouvent beaucoup de problèmes avec les obligations liées au télétravail 67 % plus particulièrement avec les équipements et les aménagements des nouveaux outils (espaces virtuels, callbox, etc.) et 62 % peinent à établir les mesures de la qualité de vie au travail. (Étude menée par Aktis Partners auprès de 2600 sondés ciblés.)
Pour s’adapter au boom du télétravail, les entreprises ont dû rapidement se pencher sur une nouvelle organisation plus ou moins rodée. Si certaines ont déployé à la sortie du confinement des lieux satellites ou troqué leurs bureaux classiques au profit de coworking, la centralité est devenue un critère majeur. Outre une réduction des surfaces, la localisation est reine et le bureau se veut ouvert sur l’extérieur et partie prenante d’un écosystème. Proche des commerces des logements et des écoles, les usages tendent à devenir mixtes, comme le prouve le taux de vacance jamais atteint de La Défense qui frôle les 17 %, contre 2,3% dans le QCA. Afin de faire baisser la note, les entreprises optimisent donc leurs surfaces et préfèrent des locaux plus petits et modulables. En 2022, la location des surfaces de bureaux inférieures à 5 000m² a ainsi retrouvé le niveau de début 2020. Autre nouveauté post crise : le flex office qui permet la location d’une partie des espaces de travail sous occupés à des opérateurs de co-working. Mais cette mutualisation des espaces se retrouve aussi dans la logique du bureau opéré. Dans cette période incertaine où le cadre juridique du bail 3/6/9 apparait contraignement, certains acteurs n’ont pas hésité à casser les codes du marché avec des offres innovantes, aux confins de l’hospitality. Flexibles et clés en main, le bureau opéré fait mouche et permet de célébrer la marque employeur avec efficience, assorti d’un panel de services sur mesure et évolutif.
Qui dit travail hybride dit effectivement postes de travail vacants : selon l’étude Xerfi, près de 40% de postes seraient sous-occupés et nombreuses sont les entreprises à avoir réduit leur voilure. Mieux : elles ont aussi compris plus que jamais l’importance capitale du bureau comme levier de productivité, qui plus est dans un contexte de difficulté de recrutement et de rétention des talents. Un lieu non plus de d’obligation mais de destination qui fédère et qui permet d’afficher son ADN, ses valeurs. Dans cette optique, les aménagements font dorénavant la part belle à la convivialité et à la flexibilité avec une attention particulière portée à la décoration et à l’ambiance. Adieu bureaux tristes et sans âme, les locaux doivent donner envie de s’y déployer pour y donner le meilleur…
« Au milieu de toute crise se trouve une grande opportunité. » disait Einstein. C’est effectivement l’opportunité rêvée pour se remettre en question, repenser sa stratégie liée à l’environnement de travail. Qu’il s’agisse de renégocier avec son bailleur, de remettre un coup de frais dans ses aménagements, d’opter pour une offre flexible, ou tout simplement déménager, le changement est toujours porteur. Parce que vos bureaux participent à votre réussite, Aktis Partners est à votre écoute pour vous accompagner au mieux dans vos projets immobiliers. Conseil utilisateur depuis 2009, nous mettons un point d’honneur à vous proposer des solutions créatrices de plus-value. Votre réussite est la nôtre !